Жемчужная симфония

Нашим домом, с самого момента постройки, управляет Управляющая компания (Далее УК) ООО “Приморский город”.
Почему не оставить все как есть ?

Давайте вспомним, что говорили менеджеры ЗАО “Балтийская жемчужина” дольщикам при продаже квартир:

  1. Жилье комфорт класса
  2. Закрытая и охраняемая территория
  3. Хорошая управляющая компания

Что же мы имеем спустя два года:

  1. В процессе ремонта многие столкнулись с тем, что необходимо выравнивать стены, менять окна (оригинальные китайские не выдерживают критики), выравнивать пол, не все стены отштукатурены, а домофон постоянно ломается и его необходимо перезагружать. Кто-то живет без вентиляции, у кого-то не работает полотенце-сушитель в ванной и т.п.
  2. Территория так и осталась открытой и никаких движений в сторону ее закрытия мы не наблюдаем. Были установлены шлагбаумы, но они не работают, да и большого смысла в них нет. Охрана присутствует – сидят в диспетчерской охранники очень преклонного возраста или занимаются ремонтом своей машины, при этом за 2 года уже было угнано несколько машин, а также был совершен поджег – одна машина полностью сгорела, а вторая на половину.
  3. От УК можно конечно чего-то добиться, но необходимо сходить раз пять или писать письменное заявление, на которое может быть отреагируют. На просьбу жителей включать свет на территории детских площадок немного раньше, а не тогда когда уже ничего не видно им было посоветованно собрать общее собрание собственников.

К сожалению рычагов давления на УК у обычного собственника не так много – писать жалобы  в различные органы или подавать в суд.
Также есть немаловажный фактор для смены УК – гарантия на дом от Застройщика.

Гарантийный срок подходит к концу, а УК не спешит требовать от Застройщика выполнения работ по гарантии – почему ?
Все дело в том, что наша УК создана самим Застройщиком, поэтому сейчас никаких работ производиться не будет, а будет тянуться время до окончания гарантийного срока. Как только гарантия кончится – все работы будут производить за счет собственников квартир.

Какие есть способы управления многоквартирным домом:

  1. Прямое управление
  2. Управляющая компания
  3. ТСЖ

 

- Прямое управление
Данный вид управления подходит для маленьких домов, где кол-во квартир не более десяти. Собственники самостоятельно заключают договора с различными организациями, решают свои маленькие и большие проблемы на общих собраниях.
Ответственный собственник получает от других доверенности на заключение договоров.
Данный вид управления не подходит для нашего дома с 1107 квартирами.

- Управляющая компания
Сейчас мы так и живем. Можно конечно сменить УК ООО “Приморский город” и надеяться, что новая компания будет работать лучше, но рычаги давления у собственников по прежнему остаются такие же.
Можно создать Совет дома и пытаться контролировать УК и ИГ-45 рассматривало изначально такой вариант, но взвесив все ЗА и ПРОТИВ отказалось от него.
Почему ? Об этом мы напишем ниже.

- ТСЖ
В данном случае все собственники организуют юридическую форму – Товарищество.
Это своего рода кооператив, члены которого могут быть только собственники квартир дома или коммерческих помещений (например Сбербанк является собственником занимаемого помещения).
Собственник может не становиться членом ТСЖ, но при этом он обязан подчиняться всем решениям ТСЖ.

У ТСЖ появляется:

  1. Председатель (своего рода генеральный директор, но с ограничением прав)
  2. Правление
  3. Ревизионная комиссия

Правление выбирается только из членов ТСЖ на общем собрании ТСЖ (путем голосования)
Председатель выбирается из членов Правления.
В Ревизионную комиссию может войти любой желающий.

Хотим заметить очень важную деталь в работе ТСЖ: Председатель подписывает договора, является ответственным за работу ТСЖ, но он не обязан быть Управляющим дома.
Управляющий дома – физическое или юридическое лицо ( Управляющая компания ) являющийся профессиональным работником в сфере ЖКХ. Именно он занимается поиском и заключением договоров с обслуживающими организациями (вывоз мусора, ремонт лифтов и иного инженерного оборудования, уборка преддомовой территории, видео-наблюдение, охрана, электрика, сантехнические работы и т.д.), общением с гос. органами (проверяющие организации) и т.д.
С Управляющим заключается срочный договор и за свою работу Управляющий получает денежное вознаграждение. (на данный момент мы за эту работу платим УК по тарифу 4,89 руб. за 1 кв.м., что составляет примерно 542 000 руб./мес.)

Давайте рассмотрим, каким образом можно контролировать деятельность ТСЖ со стороны членов ТСЖ:

Управляющий – не может самостоятельно заключить договор или перевести деньги, за это отвечает Председатель ТСЖ и бухгалтер.

Бухгалтер – не может совершить платеж без первой подписи (Председатель)

Председатель – за действиями Председателя следит Ревизионная комиссия. И именно этот орган контроля является наиболее важным в ТСЖ. Если члены Ревизионной комиссии не будут лениться и будут производить проверку деятельности ТСЖ хотя бы раз в месяц, проблемы, которая очень пугает противников ТСЖ – не будет.

Правление – совещательный орган. По сути, члены Правления это люди задающие вектор работ ТСЖ. Составляя годовой и квартальный план, корректируя планы в зависимости от возникающих проблем и вопросов, спрашивая с Председателя ТСЖ о ходе запланированных работ эти люди дают реальную возможность жить в благополучном, социально, технически и эстетически развивающемся доме.

Статус КВО: В переходный период, когда ТСЖ зарегистрировано и должно принять на баланс весь дом, мы предлагаем мягкий вариант работы.

Вместо того, чтобы все делать самостоятельно (Крайний вариант №1) или передать все дела какой-то иной Управляющей компании (Крайний вариант №2) , ТСЖ заключает договор управления с текущей УК.  Таким образом мы получаем:

  1. Возможность самостоятельно требовать с ЗАО “Балтийская Жемчужина” гарантийных работ по дому.
  2. Утвердить тарифы более отвечающие реалиям
  3. Запустить процесс закрытия двора
  4. Решить проблему охраны
  5. Не получить беспорядок из-за не знания работы инфраструктуры дома
  6. Жесткий контроль УК (порядок контроля прописывается в договоре управления)

За время переходного периода мы сможем оценить, как ООО “Приморский город” работает в новых для него реалиях. В дальнейшем мы можем как продолжить работу с ними так и расторгнуть договор и заключить его с другой УК.

 Совет Дома: Почему ИГ-45 отказалась от СД в пользу ТСЖ ?
Что же такое Совет Дома (СД) ?

Жилищный кодекс довольно полно описывает права и обязанности Совета Дома и Председателя Совета Дома.
Целая статья “Статья 161.1. Совет многоквартирного дома” посвящена этой теме.

Перечислим основные права и обязанности:

  • обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников
  • выносит вопросы на общее собрание собственников
  • предоставляет предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом
  • представляет до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров
  • осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом

Законодатель довольно четко прописал обязанности СД, но перед нами встают вопросы:
А как СД может осуществить контроль за оказанием услуг ?
Как обеспечит выполнение решений ?

По замыслу законодателя СД это контролирующий орган работы Управляющей компании.
СД наделили необходимыми правами и обязанностями, но в законе не прописали ответственность УК перед СД.

Приведем простой пример: В правилах дорожного движения четко прописано, что скорость транспортного средства в пределах населенного пункта не должна превышать 60 км./час .
Т.е. если водитель едет со скоростью 61 км./час – он нарушает закон.

Однако полицейские не останавливают нарушителей, если те едут со скоростью менее 80 км./час – почему ? Потому, что в законе не предусмотрена ответственность (наказание) за нарушение превышения скорости менее чем на 20 км./час. Т.е. когда водитель едет со скоростью 61 км./час он нарушает закон, но наказать его нельзя т.к. в Кодексе об административных нарушениях нет такой статьи.

Аналогично и с Советом дома и Управляющей компанией: Совет Дома может запросить информацию, попробовать контролировать действия УК, но УК может отказать или предоставить информацию в таком виде, что она будет бесполезна.
Председатель Совета дома может начать жаловаться в гос. органы, но т.к. законом не предусмотрена ответственность (наказание) УК за не предоставление требуемой информации или предоставления ее в каком-то конкретном виде – будет предложено обратиться в суд.
К сожалению в суде будет примерно такая же картина.

Хотим обратить Ваше внимание, что любой собственник может запросить необходимую информацию.
Это предусмотрено Жилищным кодексом “Статья 162. Договор управления многоквартирным домом” п.3.4

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В Договоре с Управляющей компанией за это отвечают пункты договора: 2.1.10 и 2.1.13

Резюме: К сожалению, хотя СД и наделен необходимыми правами , в прочем не большими чем и любой обычный собственник квартиры, но не имеет реальных рычагов давления на УК т.к. законом не предусмотрено наказание УК за не выполнение требований Совета дома